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Reforma de viviendas

Buenos augurios para la reforma y la rehabilitación: ¿espejismo o tendencia real de futuro?

Por Sebastián Molinero

2025 será una prueba de fuego para consolidar las bases sentadas en 2024. Para ello, será crucial movilizar a todos los agentes del sector, desde administraciones públicas hasta usuarios finales.

El año 2024 ha sido clave para el sector de la reforma y la rehabilitación en España, el principal mercado para los almacenes de distribución profesional de materiales, fontanería y climatización. Y aunque es cierto que tenemos datos que invitan al optimismo, especialmente en el último trimestre del año, es fundamental distinguir entre espejismos coyunturales y tendencias reales para el futuro.

La reforma y la rehabilitación han supuesto un gran quebradero de cabeza para el sector porque, a pesar de ser un elemento central y prioritario en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR), la meta que se propuso el Gobierno (haber rehabilitado medio millón de hogares para agosto de 2026) se convirtió en imposible a medida que se han ido canalizando los fondos NextGenerationEU. 

Desde Andimac llevamos años advirtiendo del envejecimiento acelerado del parque existente y de los problemas energéticos o de seguridad subyacentes. Con el problema de la vivienda en boca de todos, no debemos subestimar la importancia de la reforma y la rehabilitación para nuestro parque de viviendas. El 83% de las viviendas del país tienen un problema notorio de eficiencia energética, pero también de accesibilidad, aislamiento acústico, ahorros de agua, climatización o conservación.  

Recordemos otro dato recogido en 2024 por el Observatorio 360 de Andimac: en España sólo se inicia la construcción de la mitad de viviendas respecto a los hogares que se forman. Por ejemplo, entre enero de 2021 y enero de 2024 la evolución de los hogares en España creció en 805.256 unidades, pero en esos tres años, la vivienda iniciada fue de 403.230 unidades. Existe un problema de oferta, y en este contexto, la actualización de nuestras viviendas se convierte en un eje que debe estar en el centro de las políticas.

Reforma: un crecimiento pausado pero constante

La reforma de viviendas particulares en 2024 ha mostrado señales de estabilización tras un pequeño ajuste en las expectativas iniciales. Esto se debe, en parte, al repunte en la compraventa de vivienda usada y a la recuperación económica post-pandemia. Además, el envejecimiento de los edificios construidos durante el boom inmobiliario previo a 2008 sigue siendo un motor natural para este segmento. Sin embargo, el gasto real en reformas, que promedia los 7.050 euros por hogar, aún no alcanza las expectativas iniciales de los presupuestos previstos (8.474 euros).

En cuanto a los espacios más reformados, destacan los baños (20,9%) y las cocinas (14,9%), seguidos por habitaciones y mejoras relacionadas con la eficiencia energética. Este último aspecto, aunque todavía minoritario, está creciendo como prioridad debido a la conciencia climática y los beneficios del ahorro energético. 

Es importante destacar que apenas un 3,7% de los hogares se plantea reformas integrales, lo que indica que el mercado sigue dominado por actuaciones puntuales y específicas.

Rehabilitación: un desafío que requiere soluciones estructurales

El panorama de la rehabilitación es más complejo. Como decíamos antes, las metas propuestas para rehabilitar medio millón de viviendas para 2026 parecen cada vez más inalcanzables. La razón principal radica en la lentitud en la canalización de los fondos y la falta de una cultura consolidada de rehabilitación entre la población. Y el hecho de que el 80% de los edificios en España tengan calificaciones energéticas E, F o G subraya la urgencia de actuar.

El presupuesto promedio destinado a rehabilitación de edificios en los próximos seis meses es de 33.404 euros, aunque el ejecutado es inferior (27.500 euros). Esto indica no solo dificultades económicas, sino también barreras operativas y administrativas que dificultan la ejecución de proyectos. La mejora de fachadas (10%) y zonas comunes (11,5%) son las intervenciones más frecuentes, pero la rehabilitación energética de edificios aún no ha despegado como se esperaba.

Las políticas de rehabilitación edificatoria y energética deben partir de un marco divulgativo claro. Las ayudas están muy bien, pero no se puede depender exclusivamente de ellas. A nuestro juicio, a la necesaria concienciación social se debe unir el cumplimiento normativo en materia de ITE e IEE, incentivos fiscales claros para los hogares y habilitación de créditos de rehabilitación de base hipotecaria con respaldo en términos de seguridad, tanto para los propietarios como para los operadores financieros que las vehiculen. Una política fiscal coherente, junto con ayudas directas y líneas de crédito atractivas, puede ser un factor diferenciador para acercar las metas de rehabilitación.

Los retos que plantea 2025

De cara a 2025, el sector de la reforma y la rehabilitación enfrenta varios desafíos que, como siempre, debemos tratar de convertir en oportunidades. En el caso de la reforma, el mercado se beneficiará de una tendencia hacia patrones de consumo más estables, pero el reto será convencer a los consumidores de apostar por reformas más integrales y sostenibles. 

En cuanto a la rehabilitación, la clave estará en consolidar la colaboración público-privada para movilizar los fondos NextGenerationEU con mayor eficacia. Además, será esencial promover un marco normativo que incentive las intervenciones energéticas y que, al mismo tiempo, penalice la inacción en casos de edificios obsoletos.

Debemos ser conscientes de que el creciente envejecimiento del parque edificado podría conducir la próxima década a posibles escenarios de obsolescencia edificatoria con graves consecuencias económicas y sociales.

2025 será una prueba de fuego para consolidar las bases sentadas en 2024. Movilizar a todos los agentes del sector, desde administraciones públicas hasta usuarios finales, será crucial para garantizar un parque inmobiliario eficiente, sostenible y preparado para los desafíos del futuro.

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